導(dǎo)讀：這一篇有關(guān)房地產(chǎn)法論文范文有3000字符左右。題目是關(guān)于“物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)管理的影響”。如何在尊重和規(guī)范私權(quán)利的前提下構(gòu)筑新的房地產(chǎn)法體系,就成為房地產(chǎn)法調(diào)整和完善的重要任務(wù)。在相關(guān)的原則明確以后，這為社會(huì)大眾更好的獲取財(cái)富提供了途徑。

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作者：栗勝華

摘要：物權(quán)法出臺(tái)后,現(xiàn)行房地產(chǎn)法中凡是與物權(quán)法沖突的內(nèi)容則因?yàn)樾路▋?yōu)于舊法、上位法高于下位法,而自動(dòng)失效;一些不適應(yīng)物權(quán)法精神的條文也要做相應(yīng)的調(diào)整。如何在尊重和規(guī)范私權(quán)利的前提下構(gòu)筑新的房地產(chǎn)法體系,就成為房地產(chǎn)法調(diào)整和完善的重要任務(wù)。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;房地產(chǎn)管理;影響

(房地產(chǎn)法論文)范文：物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)管理的影響

一、特權(quán)法的基本內(nèi)容與功能

1.1特權(quán)法的基本內(nèi)容

《特權(quán)法》的第一條規(guī)定：“為了維護(hù)國(guó)家基本的經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的特權(quán)，根據(jù)憲法，制定枉法。”從這里可以推知，特權(quán)法建立的目的是確定財(cái)產(chǎn)歸屬與財(cái)產(chǎn)利用的秩序。《特權(quán)法》的基本內(nèi)容主要包括以下五個(gè)方面的內(nèi)容：

1. 對(duì)物的使用確立好秩序，比如物業(yè)管理、調(diào)整好相鄰關(guān)系等。

2. 確立財(cái)產(chǎn)歸屬制度。也就是社會(huì)主休對(duì)那些有價(jià)值的資源的歸屬權(quán)，對(duì)權(quán)利的邊界進(jìn)行劃定，對(duì)有價(jià)值資源歸屬與利用，確定好秩序，防止出現(xiàn)紛爭(zhēng)。

3. 當(dāng)物權(quán)遭到侵占與侵害之時(shí)，如何才能獲得救濟(jì)。

4. 物權(quán)法中規(guī)定了在社會(huì)大人對(duì)物權(quán)不喪失的前提之下，經(jīng)營(yíng)物或者是利用物提供了一定的手段，這主要是給予設(shè)立他物權(quán)或者他期權(quán)的實(shí)現(xiàn)，比如租賃使用權(quán)、抵押權(quán)、居住權(quán)、質(zhì)押權(quán)、用益權(quán)。物權(quán)法調(diào)整的是所有權(quán)人和他項(xiàng)人之間的基本的關(guān)系，調(diào)整他項(xiàng)人和第三人之間的關(guān)系盡量做到物盡其用。

5. 確立物權(quán)取得的相關(guān)原則。《物權(quán)法》中規(guī)定了通過哪些具體的方式、具有哪些條件之下，才可以取得沒有主人的財(cái)產(chǎn)與從別人手中獲得財(cái)產(chǎn)。在相關(guān)的原則明確以后，這為社會(huì)大眾更好的獲取財(cái)富提供了途徑。

1.2物權(quán)法的功能

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中進(jìn)行交換的基礎(chǔ)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，然而需要對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行規(guī)范的法律上的基礎(chǔ)就是物權(quán)法。由此可以看出，物權(quán)法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。從某種意義上來說，正是由于財(cái)產(chǎn)人對(duì)自己的物進(jìn)行自主處分的權(quán)利，擁有契約自由與貿(mào)易自由，才能建立競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新秩序。從某種意義上來講，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行平等的保護(hù)，也就是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主休與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序進(jìn)行保護(hù)。

物權(quán)法對(duì)政府行為的規(guī)范方面，也能直到各級(jí)的作用。物權(quán)法將個(gè)人與政府所各自擁有的權(quán)利進(jìn)行了劃分，政府所行使的權(quán)利的界限。所有權(quán)具備怕他性，這不僅包含了個(gè)人，還包括了政府。所有權(quán)人在一定的法制的范圍之內(nèi)，能夠自由行使對(duì)財(cái)產(chǎn)或者是物的支配權(quán)，并且政府也應(yīng)該對(duì)這種權(quán)利的行使給予尊重與保護(hù)。

這種權(quán)利的尊重與保護(hù)，是對(duì)政府權(quán)力制約，同時(shí)政府也不能夠代替所有權(quán)人行使其權(quán)利，也不能干預(yù)或者是妨礙個(gè)人權(quán)利的行使，否則，就會(huì)構(gòu)成“侵權(quán)”。

所以，政府需要及時(shí)轉(zhuǎn)變角色。政府在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的角色應(yīng)該是中立的，其任務(wù)定位在服務(wù)商，在某些平等的主休之間可以通過相關(guān)的民事行為來完成其事項(xiàng)，政府在這種情況下就不應(yīng)該進(jìn)行插手，否則的話，往往會(huì)造成許多不正確的干預(yù);

對(duì)那些需要政府進(jìn)行干預(yù)和限制的私人權(quán)利之時(shí)，這時(shí)往往需要運(yùn)用行政手段來加以完成，在使用行政手段的過程中，一定要有合適的理由，這就是公共利益或者是社會(huì)利益。政府不能夠?qū)⑹侄位蛘呤墙巧M(jìn)行混淆，更涌將行政行為與民事行為加以混淆。

二、物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)管理的影響

1.物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理的影響

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中出現(xiàn)的商品房，以及各種的商用性質(zhì)的建設(shè)用地出現(xiàn)等，都是由于對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行有償出讓，這恰恰是政府對(duì)土地所有權(quán)管理之后的結(jié)果。以前政府既被當(dāng)作是土地的所有者向全社會(huì)來出讓的規(guī)則，維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性秩序，對(duì)違規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督懲治。

需要特別注意的是，在以前體制之下能夠大量劃撥土地，還存在商業(yè)化利用的多種途徑，這些轉(zhuǎn)化的標(biāo)準(zhǔn)或者條件的掌握，都是在政府部門，并且具有一定的隨機(jī)性。

對(duì)于土地使用權(quán)的出讓，加強(qiáng)對(duì)土地規(guī)劃方面的管理，進(jìn)一步嚴(yán)肅對(duì)土地規(guī)劃方面的權(quán)威性，這將是對(duì)政府執(zhí)政能力的最大考驗(yàn)。在物權(quán)法中規(guī)定，在建設(shè)用地的使用權(quán)，期限滿之前，因?yàn)槭枪怖嫘枰獙?duì)土地進(jìn)行提前回收的，應(yīng)該按照征收規(guī)定，對(duì)土地之上的房屋和其他的不動(dòng)產(chǎn)給予經(jīng)濟(jì)方面滴補(bǔ)償，并且還需要?dú)w還土地出讓金。

如果是在征收之前進(jìn)行出讓，而將某一片的土地的定位為住宅用地，但是由于時(shí)代的發(fā)展，這時(shí)需要去面對(duì)那些已經(jīng)作為是私權(quán)的建設(shè)用地，使用權(quán)人對(duì)土地的使用權(quán)回收和在土地上的建筑進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}。

在當(dāng)今物權(quán)法的視下，土地的使用權(quán)已經(jīng)是受到物權(quán)法所保護(hù)的私權(quán)，協(xié)調(diào)物權(quán)法和現(xiàn)行的法律針對(duì)土地使用權(quán)的交易方面的限制也是要進(jìn)行詳細(xì)研究的。比如，在進(jìn)行的法律之中需要將土地的使用權(quán)取得之后，需要具有百分之二十五的投資。

才可以進(jìn)行交易，這種限制條件是否在新的法律環(huán)境之下，才能夠繼續(xù)進(jìn)行合理交易，這就是需要值得探討的問題。土地使用權(quán)的續(xù)期方面，在使用權(quán)終止之時(shí)，地上建筑物的使用權(quán)在補(bǔ)償方面，都需要對(duì)土地使用權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利加以尊重，需要對(duì)國(guó)家所有權(quán)進(jìn)行合理使用。

2.物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)交易管理的影響

當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理方面，還是表現(xiàn)在政府實(shí)行的管制行為，已經(jīng)逐漸擴(kuò)展到房地產(chǎn)交易中的每一個(gè)環(huán)節(jié)之中。從剛開始交易合同的簽訂到房屋產(chǎn)權(quán)登記等等，都受到了政府的監(jiān)督與管理。物權(quán)法的頒布確定了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，并且也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記作出了有關(guān)原則性方面滴規(guī)定。

可以這樣說，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的交易與登記，已經(jīng)關(guān)涉到了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的取得與交易過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，這既可以說是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行管理的重要的手段，又可以說是民事交易的當(dāng)事人對(duì)其物權(quán)進(jìn)行公示的方式。

物權(quán)法中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書作為權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所擁有的證明，不動(dòng)產(chǎn)登記上的準(zhǔn)確性，直接關(guān)系到了交易安全的保護(hù)方面。按照物權(quán)法所規(guī)定的，當(dāng)?shù)怯浿谐霈F(xiàn)了錯(cuò)誤導(dǎo)致對(duì)他人造成一定侵害知之時(shí)，房地產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)馁r償。

在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)支付一定的賠償之后，可以像那些已經(jīng)造成登記錯(cuò)誤的人再進(jìn)行追償，并且《物權(quán)法》中的第十二條，對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)進(jìn)行了明確的規(guī)定，并且登記機(jī)構(gòu)是需要進(jìn)行審查方面義務(wù)的，這實(shí)際上和當(dāng)前實(shí)踐之中的審查義務(wù)來說要重很多。

這就說明了，房地產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)需要面對(duì)更大的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高房地產(chǎn)登記方面審查的質(zhì)量，這是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易管理方面最大的考驗(yàn)。

3.物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響

物業(yè)管理在房地產(chǎn)管理中的重要組成部分，也是矛盾比較突出與問題比較多的重要方面。從特定的意義上來講，物業(yè)管理實(shí)際上是屬于業(yè)主方面的事情。在物權(quán)法中對(duì)業(yè)主經(jīng)過相關(guān)的自治機(jī)構(gòu)來聘用相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)，來達(dá)到物業(yè)的管理。

然而，從實(shí)際的情況來講，政府還不可能從物業(yè)文獻(xiàn)完全撤出來，這主要是因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)采取的是樓宇為主，并且是大面積的成片開發(fā)，這樣會(huì)造成小區(qū)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，物業(yè)小區(qū)實(shí)際上是承擔(dān)社區(qū)管理方面的任務(wù);零星住宅與周圍的商業(yè)住宅存在著較為復(fù)雜的關(guān)系，樓宇開發(fā)實(shí)際上是存在著前期的開發(fā)商，

再到相對(duì)分散的業(yè)主之間的過渡，這容易導(dǎo)致業(yè)主在自我管理方面很難發(fā)揮其應(yīng)該有的作用。所以，物權(quán)法頒布后，建筑物區(qū)分其歸屬權(quán)制度、業(yè)主的權(quán)利進(jìn)一步法定化以后，政府很難從物業(yè)管理之中徹底撤出來。

結(jié)語(yǔ)

《物權(quán)法》規(guī)范的是平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，對(duì)明確財(cái)產(chǎn)歸屬，合理利用資源，保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)利，更是意義巨大。

參考文獻(xiàn)

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[3]宋雯.淺談房地產(chǎn)關(guān)系對(duì)房地行政管理體制之影響[J].法制博覽,2016(17).

作者簡(jiǎn)介：栗勝華，主要研究方向：建筑與房地產(chǎn)法、商法學(xué)。

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