導(dǎo)讀：這一篇有關(guān)房地產(chǎn)法論文范文有3000字符左右。題目是關(guān)于“物權(quán)法對房地產(chǎn)管理的影響”。如何在尊重和規(guī)范私權(quán)利的前提下構(gòu)筑新的房地產(chǎn)法體系,就成為房地產(chǎn)法調(diào)整和完善的重要任務(wù)。在相關(guān)的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。

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作者：栗勝華

摘要：物權(quán)法出臺后,現(xiàn)行房地產(chǎn)法中凡是與物權(quán)法沖突的內(nèi)容則因為新法優(yōu)于舊法、上位法高于下位法,而自動失效;一些不適應(yīng)物權(quán)法精神的條文也要做相應(yīng)的調(diào)整。如何在尊重和規(guī)范私權(quán)利的前提下構(gòu)筑新的房地產(chǎn)法體系,就成為房地產(chǎn)法調(diào)整和完善的重要任務(wù)。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;房地產(chǎn)管理;影響

(房地產(chǎn)法論文)范文：物權(quán)法對房地產(chǎn)管理的影響

一、特權(quán)法的基本內(nèi)容與功能

1.1特權(quán)法的基本內(nèi)容

《特權(quán)法》的第一條規(guī)定：“為了維護國家基本的經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的特權(quán)，根據(jù)憲法，制定枉法。”從這里可以推知，特權(quán)法建立的目的是確定財產(chǎn)歸屬與財產(chǎn)利用的秩序。《特權(quán)法》的基本內(nèi)容主要包括以下五個方面的內(nèi)容：

1. 對物的使用確立好秩序，比如物業(yè)管理、調(diào)整好相鄰關(guān)系等。

2. 確立財產(chǎn)歸屬制度。也就是社會主休對那些有價值的資源的歸屬權(quán)，對權(quán)利的邊界進行劃定，對有價值資源歸屬與利用，確定好秩序，防止出現(xiàn)紛爭。

3. 當物權(quán)遭到侵占與侵害之時，如何才能獲得救濟。

4. 物權(quán)法中規(guī)定了在社會大人對物權(quán)不喪失的前提之下，經(jīng)營物或者是利用物提供了一定的手段，這主要是給予設(shè)立他物權(quán)或者他期權(quán)的實現(xiàn)，比如租賃使用權(quán)、抵押權(quán)、居住權(quán)、質(zhì)押權(quán)、用益權(quán)。物權(quán)法調(diào)整的是所有權(quán)人和他項人之間的基本的關(guān)系，調(diào)整他項人和第三人之間的關(guān)系盡量做到物盡其用。

5. 確立物權(quán)取得的相關(guān)原則。《物權(quán)法》中規(guī)定了通過哪些具體的方式、具有哪些條件之下，才可以取得沒有主人的財產(chǎn)與從別人手中獲得財產(chǎn)。在相關(guān)的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。

1.2物權(quán)法的功能

市場經(jīng)濟中進行交換的基礎(chǔ)是財產(chǎn)權(quán)，然而需要對財產(chǎn)權(quán)進行規(guī)范的法律上的基礎(chǔ)就是物權(quán)法。由此可以看出，物權(quán)法是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)。從某種意義上來說，正是由于財產(chǎn)人對自己的物進行自主處分的權(quán)利，擁有契約自由與貿(mào)易自由，才能建立競爭的市場經(jīng)濟新秩序。從某種意義上來講，對財產(chǎn)進行平等的保護，也就是對市場經(jīng)濟的主休與市場經(jīng)濟的秩序進行保護。

物權(quán)法對政府行為的規(guī)范方面，也能直到各級的作用。物權(quán)法將個人與政府所各自擁有的權(quán)利進行了劃分，政府所行使的權(quán)利的界限。所有權(quán)具備怕他性，這不僅包含了個人，還包括了政府。所有權(quán)人在一定的法制的范圍之內(nèi)，能夠自由行使對財產(chǎn)或者是物的支配權(quán)，并且政府也應(yīng)該對這種權(quán)利的行使給予尊重與保護。

這種權(quán)利的尊重與保護，是對政府權(quán)力制約，同時政府也不能夠代替所有權(quán)人行使其權(quán)利，也不能干預(yù)或者是妨礙個人權(quán)利的行使，否則，就會構(gòu)成“侵權(quán)”。

所以，政府需要及時轉(zhuǎn)變角色。政府在整個市場經(jīng)濟中的角色應(yīng)該是中立的，其任務(wù)定位在服務(wù)商，在某些平等的主休之間可以通過相關(guān)的民事行為來完成其事項，政府在這種情況下就不應(yīng)該進行插手，否則的話，往往會造成許多不正確的干預(yù);

對那些需要政府進行干預(yù)和限制的私人權(quán)利之時，這時往往需要運用行政手段來加以完成，在使用行政手段的過程中，一定要有合適的理由，這就是公共利益或者是社會利益。政府不能夠?qū)⑹侄位蛘呤墙巧M行混淆，更涌將行政行為與民事行為加以混淆。

二、物權(quán)法對房地產(chǎn)管理的影響

1.物權(quán)法對房地產(chǎn)開發(fā)管理的影響

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場之中出現(xiàn)的商品房，以及各種的商用性質(zhì)的建設(shè)用地出現(xiàn)等，都是由于對土地的使用權(quán)進行有償出讓，這恰恰是政府對土地所有權(quán)管理之后的結(jié)果。以前政府既被當作是土地的所有者向全社會來出讓的規(guī)則，維護好房地產(chǎn)市場的良性秩序，對違規(guī)的行為進行監(jiān)督懲治。

需要特別注意的是，在以前體制之下能夠大量劃撥土地，還存在商業(yè)化利用的多種途徑，這些轉(zhuǎn)化的標準或者條件的掌握，都是在政府部門，并且具有一定的隨機性。

對于土地使用權(quán)的出讓，加強對土地規(guī)劃方面的管理，進一步嚴肅對土地規(guī)劃方面的權(quán)威性，這將是對政府執(zhí)政能力的最大考驗。在物權(quán)法中規(guī)定，在建設(shè)用地的使用權(quán)，期限滿之前，因為是公共利益需要對土地進行提前回收的，應(yīng)該按照征收規(guī)定，對土地之上的房屋和其他的不動產(chǎn)給予經(jīng)濟方面滴補償，并且還需要歸還土地出讓金。

如果是在征收之前進行出讓，而將某一片的土地的定位為住宅用地，但是由于時代的發(fā)展，這時需要去面對那些已經(jīng)作為是私權(quán)的建設(shè)用地，使用權(quán)人對土地的使用權(quán)回收和在土地上的建筑進行補償?shù)膯栴}。

在當今物權(quán)法的視下，土地的使用權(quán)已經(jīng)是受到物權(quán)法所保護的私權(quán)，協(xié)調(diào)物權(quán)法和現(xiàn)行的法律針對土地使用權(quán)的交易方面的限制也是要進行詳細研究的。比如，在進行的法律之中需要將土地的使用權(quán)取得之后，需要具有百分之二十五的投資。

才可以進行交易，這種限制條件是否在新的法律環(huán)境之下，才能夠繼續(xù)進行合理交易，這就是需要值得探討的問題。土地使用權(quán)的續(xù)期方面，在使用權(quán)終止之時，地上建筑物的使用權(quán)在補償方面，都需要對土地使用權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利加以尊重，需要對國家所有權(quán)進行合理使用。

2.物權(quán)法對房地產(chǎn)交易管理的影響

當前政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理方面，還是表現(xiàn)在政府實行的管制行為，已經(jīng)逐漸擴展到房地產(chǎn)交易中的每一個環(huán)節(jié)之中。從剛開始交易合同的簽訂到房屋產(chǎn)權(quán)登記等等，都受到了政府的監(jiān)督與管理。物權(quán)法的頒布確定了對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，并且也對不動產(chǎn)登記作出了有關(guān)原則性方面滴規(guī)定。

可以這樣說，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的交易與登記，已經(jīng)關(guān)涉到了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的取得與交易過程中的每一個環(huán)節(jié)，這既可以說是政府對房地產(chǎn)業(yè)實行管理的重要的手段，又可以說是民事交易的當事人對其物權(quán)進行公示的方式。

物權(quán)法中規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)屬證書作為權(quán)利人對該不動產(chǎn)物權(quán)所擁有的證明，不動產(chǎn)登記上的準確性，直接關(guān)系到了交易安全的保護方面。按照物權(quán)法所規(guī)定的，當?shù)怯浿谐霈F(xiàn)了錯誤導(dǎo)致對他人造成一定侵害知之時，房地產(chǎn)的登記機構(gòu)應(yīng)該給予適當?shù)馁r償。

在登記機構(gòu)已經(jīng)支付一定的賠償之后，可以像那些已經(jīng)造成登記錯誤的人再進行追償，并且《物權(quán)法》中的第十二條，對登記機構(gòu)的職責(zé)進行了明確的規(guī)定，并且登記機構(gòu)是需要進行審查方面義務(wù)的，這實際上和當前實踐之中的審查義務(wù)來說要重很多。

這就說明了，房地產(chǎn)的登記機構(gòu)需要面對更大的法律責(zé)任與風(fēng)險，切實提高房地產(chǎn)登記方面審查的質(zhì)量，這是對當前房地產(chǎn)交易管理方面最大的考驗。

3.物權(quán)法對物業(yè)管理的影響

物業(yè)管理在房地產(chǎn)管理中的重要組成部分，也是矛盾比較突出與問題比較多的重要方面。從特定的意義上來講，物業(yè)管理實際上是屬于業(yè)主方面的事情。在物權(quán)法中對業(yè)主經(jīng)過相關(guān)的自治機構(gòu)來聘用相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)，來達到物業(yè)的管理。

然而，從實際的情況來講，政府還不可能從物業(yè)文獻完全撤出來，這主要是因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)采取的是樓宇為主，并且是大面積的成片開發(fā)，這樣會造成小區(qū)的規(guī)模逐漸擴大，物業(yè)小區(qū)實際上是承擔社區(qū)管理方面的任務(wù);零星住宅與周圍的商業(yè)住宅存在著較為復(fù)雜的關(guān)系，樓宇開發(fā)實際上是存在著前期的開發(fā)商，

再到相對分散的業(yè)主之間的過渡，這容易導(dǎo)致業(yè)主在自我管理方面很難發(fā)揮其應(yīng)該有的作用。所以，物權(quán)法頒布后，建筑物區(qū)分其歸屬權(quán)制度、業(yè)主的權(quán)利進一步法定化以后，政府很難從物業(yè)管理之中徹底撤出來。

結(jié)語

《物權(quán)法》規(guī)范的是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，對明確財產(chǎn)歸屬，合理利用資源，保護權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益，維護經(jīng)濟社會秩序，尤其是對于房地產(chǎn)權(quán)利，更是意義巨大。

參考文獻

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[3]宋雯.淺談房地產(chǎn)關(guān)系對房地行政管理體制之影響[J].法制博覽,2016(17).

作者簡介：栗勝華，主要研究方向：建筑與房地產(chǎn)法、商法學(xué)。

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